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主笔：小明（个人微信号yunnanshuwenning）
近日，昆明市政府联合多家金融机构，共同发起设立了昆明“以购代建”基金。该基金总规模200亿元，首期实缴到位100亿元，主要用于购买存量房、代替新建安置性保障用房，通过“以购代建”的方式，有序消化昆明市房地产存量。
那么问题就来了，昆明乃至云南，到底有多少房地产库存，逼得政府来为开发商接盘呢？
商品房库存
似乎，每个人都知道中国现在面临着房地产过剩。但到底有多过剩，很多人并不清楚。
2015年底，官方公布的全国商品房待售面积为7.2亿平方米，其中住宅为4.7亿平方米。而2015年房地产销售面积达12.8亿平方米、住宅销售面积达11.2亿平方米。要把这么多待售面积消化掉，实际只需要半年时间。
任何产业、企业，都应该维持一点库存。所以，我们很难把这么点商品房库存视作过剩。因此，库存比例更低的北、上、深，甚至是南京、厦门、合肥这些二三线城市，房价就窜窜窜地逆势上涨，搞得“权威人士”也要站出来说这是“泡沫”。
但是，这个数字只是表象而已。房地产的待售面积，被专家称为“狭义库存”。相对应的“广义库存”，才是真正的库存量。
广义库存是待售面积加上施工面积。它不光看现在有多少建成的房子没卖出去，还要看有多少房子正在建设中。
中国商品房的广义库存，就是上述7.2亿平方米待售面积，再加上施工面积73.6亿平方米，二者合计为80.8亿平方米。如果按照去年销售面积倒推，预计要6年半才能消化掉。
其中，住宅的施工面积为51.2亿平方米，加上待售面积4.7亿平方米，合计有广义住宅库存55.9亿平方米，约为5590万套，足够1.5亿人口居住，预计要5年整能消化掉。
甚至还有人提出，不但要看待售面积和施工面积，还要看开发商又买了多少地。比如说，中国去年拿地未开发的面积（即招拍挂面积）有40亿平方米左右，那么去化周期还得再延长三四年。所有房地产库存的消化周期，最长可能需要10年。
据媒体披露，全国库存最高的城市是呼和浩特与太原，分别需要16.1年和11.1年才能完成消化。
那么，云南情况又如何呢？
云南狭义库存
根据云南省住建厅公布的数据，截至2015年底，全省已竣工商品房待售面积达到1948.59万平方米，其中商品住宅待售面积达到1220.54万平方米。而去年全省的商品房销售面积为3145.13万平方米，住宅销售面积为2576.8平方米。
这意味着，全省房地产的狭义库存只需要七八个月就能消化掉，其中住宅只需要半年时间。而且，与全国的狭义库存相比，云南省只占全国的2.7%。可以说，狭义库存并不严重。
如果分州市看，那么省会昆明市的形势最为严峻。其商品房待售面积647.16万平方米（其中待售1-3年的约占一半），占全省的1/3。其中有多少是住宅，官方并没有披露。
这个体量，跟昆明市GDP在全省的占比基本一致。尽管在很多人的感性认知中，似乎州市县的库存更严重一些，但实际上并非如此，昆明的库存才是最多的。州市县的主要问题，是购买力不足。
不过，跟昆明市区300多万的人口总量相比，这么多房子也只够容纳不足20万人，消化起来并不困难。
按照“十三五”规划，昆明中心城市人口要在2020年达到400万人，目前的缺口大约有30多万。如果把这些房子都免费提供给农民，昆明市就可以提前实现400万人口的目标。
在其它州市中，曲靖市待售面积135.49万平方米，玉溪市新增商品房待售面积近98万平方米（无累计数据），楚雄州28.71万平方米，文山州商品房待售面积68.3万平方米（其中住宅待售）48.3万平方米），普洱市待售面积38.76万平方米，丽江市待售面积57.02万平方米（其中住宅31.21万平方米）。
昭通、红河、西双版纳、大理、迪庆、怒江、德宏、保山、临沧等州市没有公布待售面积数据。
云南广义库存
但是，如果再考虑去年的商品房施工面积，那么全省广义库存量依然惊人。
去年全年，云南省商品房施工面积2.07亿平方米，加上0.19亿平方米的待售面积，那么广义库存约为2.26亿平方米。按照去年的销售面积计算，大概要7年多时间才可以消化完毕，比全国的平均周期要略长一些。
其中住宅的施工面积为13867万平方米，加上待售面积1220万平方米，住宅的广义库存约为1.5亿平方米。按去年的销售面积计算，共需要近6年的时间才可以消化完毕，也比全国平均周期略长。
这1.5亿平方米的住宅，大约为150万套，可以满足近500万人的居住需求。
但云南目前的总人口也就4742万人，其中城镇人口约为2055万人、乡村2687万人。这意味着，云南全省的住在库存，可以满足全省近10%的人居住，或者足以让1/6的农村人口全部搬入城镇。
而近两年来，云南的城镇化率每年提高1.5%左右，城镇人口每年增加70多万，其中包括城镇新生儿、农村大学生、农民购房落户等情况，其每年的住房需求约为2000万平方米。这也基本符合目前的去化周期。
但问题是，云南的城镇化能有多少后劲？在有能力购房的农民都进城以后，还能让谁来继续购房？
保障性住房
还有个问题在于，这1.5亿平方米，只是“商品住宅”的广义库存，还不包括保障性住房。
今年，全省下达的城镇保障性安居工程建设目标任务接近20万套，其中绝大多数是城镇棚户区改造（旧城改造也算）。如果按套均100平米计算，大约相当于去年全省商品住宅销售面积的4/5。
而去年下达的任务是21.55万套，2014年是17.13万套，2013年是40万套。4年的任务合计约100万套，足够300万人居住。
整体来看，保障房建设任务越来越低。这不是说政府不想建保障房了，而是商品房和保障房都面临着过剩问题。
以玉溪为例，截至去年底，该市保障房库存共30214套171万平方米，远远超过了商品房待售面积98万平方米（含住宅和商办建筑）。虽然其它州市没有公布保障房库存，但玉溪的情况非常有代表性。
为了应付上级的保障房任务，很多地方都把旧城改造、失地农民回迁等列入保障房任务中。这既可以圆满完成任务，实际上也堵死了部分商品房刚需。
而要同时消化商品住宅库存和保障房任务，就是昆明市政府使用的手段——以购代建，购买存量商品房，转为保障房。这一举措，实际上去过去两年一系列的房地产救市政策中都有提及，只是昆明第一个迈出了大步子。
最新趋势
以上数据，都是今年元旦前夕的。目前已经过去了4个多月，形势略有变化。
一季度，全省商品房施工面积为1.66亿平方米，其中新开工面积为390.16万平方米，商品房竣工面积为493.26万平方米，商品房销售面积529.58万平方米。也就是说，40天前，全省商品房待售面积=去年底的待售面积1948.59+商品房竣工面积493.26-商品房销售面积529.58=1912.27万平方米。
乐观的是，销售面积依然高于竣工面积，也高于新开工面积，所以库存是呈净减少的趋势。不容乐观的是，狭义库存只有小幅减少，没有大幅降低。究其原因，是新房竣工面积也很多，已经接近销售面积了。
而3月底的广义库存=待售面积1912.27万平方米+1.66亿平方米=1.85亿平方米。这比去年底的2.26亿平方米下降了不少，但并不意味着库存出现下降，而很可能是因为部分开发商资金紧张，导致工程延期。
另一个不能乐观的是，商品房销售面积依然保持下降的趋势，这意味着去年以来刺激购房的政策措施正慢慢失去作用。
特殊的昆明
实际上，云南房地产市场、尤其是昆明房地产市场存在一个很大的非市场化问题，就是集资建房。
集资建房，相当于房子已经早早被预售了，但没有纳入官方统计的销售数据中。因为官方统计的销售数据，只针对签订并备案了购房合同的房屋。所以，至少在昆明房地产市场，官方统计的销售数据并没有那么确切。
不要看现在销售量依然很大，其中有很多都是前几年的集资建房了，只是现在才纳入统计范围。等所有的集资房都建成并签署正式购房协议，昆明的房地产销售数据可能会一落千丈。
乐观地看，这说明昆明的房地产库存并没有数据看起来那么严重，因为其中的集资建房都名花有主了，并非真正卖不出去的库存。只要这些集资房建成交付，马上就可以变成已售出的房屋。
而悲观的看，这说明昆明的住宅刚需并没有多少潜力了。根据“宇宙第一大房地产商”万科公布的数据，昆明属于套户比（厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数）超过1.1的城市。而户套比，是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标，超过1.1就意味着住宅存量已经很饱和，刚需市场在萎缩。等到集资房们全部交付，套户比更是要远远超过1.1。
昆明市政府联合金融机构拿出200亿元，来购买存量房、代替新建安置性保障用房，不失为消化商品住宅库存的一种可行办法。200亿元，足以买下昆明城内的2多万套房子，合计约250万平方米的住宅，接近昆明狭义库存的1/3。但跟广义库存相比，简直是杯水车薪。
当然，房地产市场未来怎么走，还要看金融政策、人口变化等一系列因素，仅看一个库存数字也不够全面。甚至呈贡和滇中两个新区未来如何掀起造城运动，也许更能决定昆明房地产的命运。
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