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文章来源：长富汇银基金
最新的调控政策堪称史上最严，北京10天出台9政策严控楼市！
一
北京10天出台9政策严控楼市
冒头就打，断绝所有炒房可能
26日晚，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会、北京市工商行政管理局、人民银行营业管理部、银监会北京监管局等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，全面叫停“商改住”。
10天内，北京市第九次出台楼市调控政策，涉及首付比例、贷款利率、非京籍购房纳税标准、过道学区房、学位划分……紧接着配以严格的突击检查，“几乎断绝了所有炒房的可能”。
从北京楼市政策出台的模式来看，符合此前新华社报道的各地正在探索建立和实施的调控“冒头就打”机制，所有措施均是因应形势变化升级调控措施机制的表现。
二
叫停“商改住”：房企不能建，个人不让买
昨天，北京住建委、国土委、北京银监会等5部门联合发出了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。其中核心内容有以下几条：
第一、开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。
第二、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市交易时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：
1、名下在京无住房和商办类房产记录的。
2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。
第三、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
第四、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。
第五、开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。
第六、本公告发布之日起，开发企业将新开工的商办类项目违规改为居住用途的，一经查实，规划国土部门依法收回土地，商业银行对该企业在本市所有项目暂停授信。
北京商住连夜下架 28家房地产中介门店被停业整顿
限购政策一出，北京最大的二手房中介链家昨晚也开始陆续下架商办物业产品。晚间11点，记者以客户名义进行咨询，被一名链家中介告知，旗下针对个人客户的商办项目已经全都下架，只能以公司名义购买：
中介人员：“现在基本上全部都让下架，规则已经出来嘛，我们肯定要下架啊。今天晚上还开会，就说之前以个人买的还按个人走，以后确实只能以公司的名义买。”
北京市住建委26日分组对国奥村、海淀区中关村第一小学、东城区史家小学、西城区实验二小等区域附近的房地产中介门店进行现场执法。因涉嫌违规代理商办项目、涉嫌参与炒房哄抬房价等行为，28家房地产中介门店被责令停业整顿。
三
3月26日，将是中国楼市的一个历史性转折点！
因为那股推动房价上涨的最主要力量，开始退潮。
今天，周小川行长在海南博鳌的演讲上，讲出了非常重要的话，可谓一字千金：货币政策宽松已到达周期的尾部！
周小川还表示：有人说，宽松的货币政策制造了通胀和资产泡沫。这其实不是预期的后果。载舟者水，载房价者货币之波。周小川这番表态，虽然是针对全球来说的，但听话听音，这或是周行长借他人酒杯、浇自家块垒，可视为对中国的房地产市场隔空喊话！
回顾历史，改革开放后的三次大的银根紧缩。
第一次是1983年，那时钱存在银行，要给储蓄所的主任送礼，才能取款几千元。这次经济通缩，涉及到中国第一次的财政赤字，直接引发了莫干山会议。中国的经济学家，第一次知道了货币扩张的妙处。
第二次是1993年。导火索是朱下令彻底解决海南房地产问题，一夜之间，全国楼市破产。当时，海南房地产瞬间毁灭，只逃出了潘石屹等几人。
第三次是2003年。当时刚刚加入WTO，外贸行情火爆，各种生产资料极度紧张，例如钢铁，电力等。上海那时候都缺煤炭。眼看大通胀要来了，咣当，货币紧缩了。这次紧缩，出现一个奇葩，上海房价超过北京。历史上也就这一次。
水涨船高，水落石出！货币政策的转向，可谓让房价下降的釜底抽薪之策！可以想见，一旦央行的银根收紧了，市场上钱就少了，漂浮在河流之上的各类资产价格，自然就随之下降。
四
万科正式宣告：准备迎接楼市下跌！
3月26日夜，万科公布了2016年报。在年报中，万科表示对国家的楼市调控政策“感到欣慰”，已经对12个城市的13个项目计提了“跌价准备”。
也就是说，万科已经做好了准备，迎接即将到来的房价下跌！
万科在年报里说：
报告期内，项目存货跌价准备为 13.8 亿元，较 2015 年底增长 82.3%，原因在于部分城市房价、地价持续调整、公司基于审慎的财务策略，对仍存在风险的项目计提存货跌价准备。具体情况如下：
本年计提的存货减值准备，考虑递延所得税因素后，影响本报告期税后净利润 6.7 亿元，影响归属于母公司股东的净利润 5.4 亿元。
通过上述表格，我们可以清晰地看到，被万科“不太看好”的城市有12个，分别是：烟台、乌鲁木齐、唐山、温州、芜湖、营口、镇江、宁波、抚顺、大连、南通、南充。
这12个城市中只有宁波、大连是二线城市，其他都是三线城市或者四线城市。
这些城市要么是人口增长缓慢（比如南充、镇江），要么是经济处于调整期（比如东北的三个城市），要么是楼市库存量大（比如宁波、南通），要么是前期涨幅太大仍然在调整之中（比如温州），要么位于胡焕庸线以西（乌鲁木齐）。
对于楼市调控，万科在年报中这样评价：
当 2016年10月，国家对部分热点城市出台针对性的调控政策时，我们有充分的理由感到欣慰，这一次调控是及时的，也是完全必要的。让过热的市场适度降温，对稳健经营、有志于长期发展的企业来说，无疑是一个利好。
一直以来，万科坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。我们始终认为，房屋应该回归居住属性，房地产应该回归实业属性。面对市场的又一次亢奋，我们更应该不忘初心。
2016年，万科实现了业务收入2400亿元（见下图），归属于上市公司股东的净利润210.2亿元（增长16%），每股收益1.9元，每股净资产10.28元，市场占有率3.1%；全年交付住宅21.4万套，创下历史记录。年末，万科持有的现金达到了870亿元。
结语
2017年将载入历史的年份。一声炸雷，中国货币政策风向已变，中国楼市风暴或将随之而来！
这是一件好事。
别忘了，最近山东水浒故地发生的那个案子，有一个让人难过的巧合，那就是借高.利.贷的，是搞实体经济的，而放高.利.贷并且施暴的，是房地产老板。实体企业的老板，惨败于房地产的老板，这真是一个令人不安的隐喻！
无数这样的中小民营企业，构成了中国实体经济最真实的写照。他们很难获得信贷支持，他们不得不承担高昂的融资成本，他们兢兢业业经营公司很多年，不如北京的一套房子升值多。
但请我们不要忘记，恰恰是这些民营中小企业的存在，才让无数中国最底层的人民，摆脱一辈子躬身黄土的命运。也恰恰是这些企业家，成了稳定中国社会金字塔基的中坚力量。
现在一线二线城市房地产这一片高烧，根本不是国家的政策本意。如果听任房地产高烧不退而不施以针砭，等到投机的力量耗尽、实体经济寂寞成殇，到那时，再怎么幡然醒悟，再怎么痛心疾首，都悔之莫及！
去杠杆、脱虚向实，势在必行。
综合自：长富汇银基金综合财经韬略（tttmoney8） 、澎湃新闻、刘晓博（liuxb929）、中国经济网(ID:ourcecn)、央视新闻、新华社等媒体
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